Tributação e o mercado imobiliário brasileiro

É de senso comum o crescimento do mercado imobiliário brasileiro. Para alguns ele é decorrente da abertura de capital de companhias do setor. Outros atribuem a melhora ao aperfeiçoamento da governança corporativa, à maior transparência, à capacitação e à criação de estruturas administrativas mais robustas.

Independentemente de sua razão, o crescimento do mercado imobiliário é uma realidade, mas ainda há muito por fazer. Dentre as melhorias aguardadas, as questões tributárias são de inegável relevância; por muito tempo, a elevada carga tributária do setor, funcionou como contraponto ao interesse do investidor.

Nos últimos anos,mudanças de lei tornaram alguns investimentos imobiliários mais atraentes. O ano de 2005 foi marcado pela isenção do imposto de renda – IR - para os rendimentos de certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras hipotecárias (LH) e crédito imobiliário (LCI), auferidos por pessoas físicas residentes. No mesmo ano a “MP do Bem” isentou do IR o ganho na venda de imóvel residencial, desde que os recursos fossem empregados em nova aquisição no prazo de seis meses e recuperou o conceito de redução da tributação sobre ganho de capital, em função do prazo de permanência do imóvel com o investidor.

Em 2006, foram isentados os rendimentos de investidores nacionais em cotas de fundos de investimento imobiliário, desde que cumpridas condições relacionadas à formação de quotistas. No mesmo ano, em relação ao fundo de investimento em participação (FIP), para investidores estrangeiros não domiciliados em paraíso fiscal, houve redução para zero da alíquota de IR sobre os rendimentos auferidos por estrangeiros, condicionada a regras de participação em seu no patrimônio ou em seus lucros; para os investidores nacionais houve redução da alíquota do IR para 15%, diferentemente de outros fundos cuja alíquota varia até 22.5%, dependendo do prazo de aplicação. Uma consulta ao site da CVM sobre os números de emissão de quotas pode demonstrar a relação entre a redução da carga tributária e o sucesso desse produto no mercado brasileiro, a partir de 2006.

O investidor não residente também é incentivado pela não tributação sobre os ganhos em operações em bolsa, desde que invista nos termos prescritos na Resolução CMN 2689/00 e que não seja residente ou domiciliado em paraíso fiscal.

A despeito das melhorias já comentadas, permanecem questões que, se consideradas pelas autoridades, poderiam acelerar o desenvolvimento de negócios.

A isenção relativa aos rendimentos produzidos por CRI, LH, LCI e quotas de fundo imobiliário, poderia ser estendida às pessoas jurídicas residentes e para os investidores não residentes.

Seria importante equiparar o investidor brasileiro ao estrangeiro, principalmente no que toca a não incidência do IR sobre ganhos em operações em bolsa e a redução da alíquota a zero para os rendimentos de quotas de FIP, ainda que fosse estipulado um prazo mínimo de permanência.

A extensão de benefícios já concedidos a certos participantes do mercado prescinde do princípio da isonomia; é atitude consciente de fomento para o desenvolvimento sustentado do ciclo virtuoso no mercado imobiliário, notadamente nesse momento em que especialistas apontam para possível redução, em 2009, de liquidez e investimentos o que certamente, afetará o setor imobiliário brasileiro, caso venha a se confirmar.

. Por: Ana Luiza e Luciana, gerentes sênior da PricewaterhouseCoopers e especialistas na área tributária. | Andréia Vitório