Síndicos: cuidado com o saldo devedor de seus condomínios

Anualmente, os síndicos são obrigados a convocar uma assembléia geral ordinária nas quais, além de outros itens, deve constar, na “Ordem do Dia”, a discussão e a deliberação sobre a previsão orçamentária.

Trata-se de um estudo com base nas despesas do condomínio, passadas e atuais, do quanto será recebido e gasto nos doze meses seguintes, o que acarretará, logicamente, a manutenção ou a elevação da taxa condominial.

Normalmente, há certa resistência dos presentes à assembléia quando a proposta é de aumento da taxa condominial. Isso é quase inevitável, uma vez que todo ano há o dissídio coletivo dos empregados em edifícios e condomínios residenciais, comerciais e mistos, além das tarifas de água, energia elétrica etc.

Mas uma coisa é certa: o saldo do condomínio nunca pode ficar devedor. Cabe ao síndico estar sempre atento e em contato com a administradora e, antes do saldo ficar devedor, convocar uma assembléia extraordinária ou, se não der tempo, fazer um rateio extra e depois convocar a assembléia extraordinária para ratificá-lo, principalmente no caso do condomínio ter conta personalizada em banco, isto é, ter conta-corrente em seu nome e não no nome da administradora, que é o que recomendamos sempre.

Se o saldo fica devedor na conta bancária, os juros, a correção monetária e os impostos são elevadíssimos. Mas o pior é quando a conta não é personalizada. A administração é feita em conta “pool”, isto é, o dinheiro dos condomínios fica todo em uma conta única em nome da administradora.

Infelizmente, como há os bons e os maus no mercado, algumas administradoras, pouquíssimas felizmente, deixam a conta do condomínio ficar devedora e cobram encargos sobre o saldo devedor, com juros de até 8% ao mês sobre o saldo negativo.

Quando o condomínio descobre, naturalmente rescinde o contrato e propõe ação contra a administradora que se defende alegando que as contas do síndico foram aprovadas em assembléia e, por isso, não cabe rediscussão delas.

A Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos Embargos de Declaração nº 7.107.590-6/01, em maio de 2008, em que figurou como relator o doutor Itamar Gaino, diante de questão semelhante, distinguiu entre contas do síndico e contas da administradora que, por sua importância, merece ser divulgado:

“Desta maneira, não existe ofensa aos dispositivos invocados e nem a ato jurídico perfeito, porquanto, não se confundindo a figura do síndico e da administradora, a aprovação das contas do síndico em Assembléia Geral não afasta a possibilidade da administradora do condomínio prestar contas de sua administração, pois as contas do síndico dizem respeito à administração deste face ao condomínio, não implicando em chancela em relação à administradora”.

. Por: Daphnis Citti de Lauro, advogado, autor do livro “Condomínio: Conheça Seus Problemas” e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária (e-mail: [email protected] e www.dclauro.com.br).